Administracija, zakoni i propisi neophodni za iznajmljivanje obiteljskog smještaja
Na ovoj stranici možete pronaći sve ono bitno što bi trebao znati jedan privatni iznajmljivač ili svi oni koji se žele baviti pružanjem usluga smještaja te ostalih usluga kao što su posluživanje hrane i pića. Kako je naporno čitati sve zakone, nadopune zakona, pravilnike i sl. odlučili smo Vam pomoći i ukratko, koliko je to uopće moguće, pripremili glavne i osnovne stvari koje bi jedan iznajmljivač trebao znati.
Započet ćemo s osnovama, odnosno što je to uopće iznajmljivač, privatni iznajmljivač ili popularni naziv među strancima – domaćin. To je ili to su svi oni građani koji pružaju uslugu smještaja u apartmanu, sobi ili kući za odmor u svom domaćinstvu, zatim pružaju usluge smještaja u kampu ( do 30 ležaja), a osim usluge noćenja domaćin može nuditi i usluge prehrane kao što su doručak, puni i polupansion (naravno, uz odgovarajuće dozvole).
Obaveze koje mora znati i poštivati svaki iznajmljivač, kako bi poslovao u skladu sa zakonom su:
1. Morate imati RJEŠENJE O ODOBRENJU ZA PRUŽANJE UGOSTITELJSKIH USLUGA U DOMAĆINSTVU I KATEGORIZACIJU
Kako bi dobili rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga koje vam omogućuje da legalno iznajmljujete svoj smještaj prvo morate ispuniti i podnijeti zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Ovaj obrazac se razlikuje od županije do županije pa je najbolje da ga zatražite u
Koprivničko-Križevačka županija, Upravni odjel za gospodarstvo, komunalne djelatnosti i poljoprivredu
I.Z. Dijankovečkog 12, Križevci, Tel: 048 720 300
Nakon što ispunite zahtjev morat ćete prikupiti određenu dokumentaciju. Popis svih potrebnih dokumenata dati će vam upravni odjel za gospodarstvo. Kada prikupite sve potrebne dokumente, morate ih, zajedno sa ispunjenim zahtjevom predati Upravni odjel za gospodarstvo Županije. Ako su svi dokumenti u redu, dobit ćete rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga.
Kako bi vaš smještaj mogli legalno iznajmljivati potrebna vam je kategorizacija smještaja, pod tim se misli na to koliko zvjezdica će vaš smještaj imati. Da bi dobili rješenje o kategorizaciji morate podnijeti zahtjev za kategorizaciju, koji se također ponosi u Upravnom odjelu za gospodarstvo županije. Tu možete saznati i koji su vam sve dokumenti potrebni te točno koje uvjete treba vaš smještaj ispunjavati kako bi dobili određeni broj zvjezdica odnosno rješenje o kategorizaciji.
Da bi dobili rješenje o kategorizaciji, svaki smještaj mora zadovoljavati određene minimalne tehničke uvjete. To su zapravo smjernice temeljem kojih bi trebali uređivati vaš smještaj, kako bi dobili željeni broj zvjezdica. Minimalni tehnički uvjeti propisani su Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu.
Osim minimalnih tehničkih uvjeta koje pred vas postavlja zakon, uvjete za opremanje smještaja postavlja i tržište, odnosno gosti i ono što oni traže u smještaju koji rezerviraju. Upravo zato osim ovih minimalnih tehničkih zahtjeva, vaš smještaj trebao bi ispunjavati još nekoliko uvjeta koji su u današnje vrijeme standard u svim objektima. Tako bi gosti trebali imati besplatan pristup bežičnom internetu, a tv sa satelitskim programima značajan dodatak koji će gosti cijeniti. Apartmani i sobe bez klimatizacije danas su također rijetki, a ukoliko nemate klimu, poslužiti će i ventilator. Potrudite se apartman opremiti funkcionalnim namještajem koji se lako održava, a detaljima kao što su lampe, slike, zavjese i ukrasi upotpunite prostor. Na ovaj način stvarate ugodan prostor i dobivate goste koji će se vratiti i sljedeće godine.
2. Standardizirana ploče za iznajmljivače – plava pločica od nehrđajućeg čelika sa oznakom vrste i kategorije smještaja, a trebate je postaviti na vidljivo mjesto ispred smještaja (pored ulaznih vrata kuće ili zgrade). Ove ploče naručuju se kod proizvođača koji su odobreni od strane Ministarstva turizma i trebaju biti u skladu sa rješenjem o kategorizaciji.
3. Cjenik -kako bi vaše poslovanje bilo transparentno gostima u smještaju, u svakom trenutku mora biti dostupan cjenik s vašim uslugama. Cijene smještaja nigdje nisu unaprijed određene ni definirane, što znači da cijene za svoj smještaj postavljate sami. Prilikom formiranja cijena obratite pažnju na konkurente, odnosno susjedne objekte koji se iznajmljuju, kao i cijene smještaja u mjestu u kojem iznajmljujete. U turističkoj zajednici pronaći ćete prijedlog cijena koje vam mogu poslužiti kao orijentir.
- Službene cijene su cijene vašeg smještaja, one obavezno moraju biti izražene u kunama. Prilikom formiranja cijene uzmite u obzir da službene cijene moraju obuhvaćati vaše fiksne troškove, boravišnu pristojbu, posredničku naknadu (postotak koji odobravate za agencijsku uslugu, ako poslujete preko agencije) i vašu zaradu. Također, imajte na umu da konačne cijene vašeg smještaja objavljene u turističkim agencijama, na portalima za oglašavanje i u turističkoj zajednici moraju biti jednake vašim službenim cijenama. Vi, kao iznajmljivač, nikada gostu ne smijete naplatiti višu cijenu od službene cijene, ali možete naplatiti cijenu s popustom, dakle nižu cijenu.
- Cjenik je prikaz službenih cijena vašeg smještaja i biti dostupan gostu u svakom trenutku, a može biti obješen na zid ili stavljen u mapu koja se nalazi u smještaju, a mora biti naveden na hrvatskom i barem još jednom svjetskom jeziku. Način podnošenja prigovora mora biti jasno istaknut i može biti naveden u mapi s cjenikom.
Vaš službeni cjenik mora sadržavati:
– Osnovne podatke iznajmljivača (naziv smještaja, ime i prezime vlasnika, adresa i OIB)
– Naziv usluge (noćenje za dvije osobe, noćenje s doručkom, najam apartmana…)
– Vrstu naplate (po noćenju, po osobi, po smještaju, tjedno….)
– Termin (unijeti sve termine u kojima se cijena razlikuje, cijene po sezonama i slično)
– Cijenu (obavezno u HRK)
– Boravišnu pristojbu (ako je uključena u cijenu obavezno je navesti i taj podatak, te obavezno napisati iznose pristojbi)
– PDV (ako cijena sadrži PDV onda posebno izraziti neto cijenu plus iznos PDV-a
– Dodatne usluge (kućni ljubimci, klima, čišćenje, doručak, parking…)
– Datum važenja cjenika (navesti datum od kada je taj cjenik važeći)
– Potpis (cjenik nije potrebno ovjeravati kod nadležnih službi, dovoljno ga je potpisati od strane vlasnika).
4. Kućni red
Osim cjenika potrebno je imati i kućni red. Bilo bi dobro kada bi bilo preveden na više jezika, kako bi gostima bio razumljiv i postavljen na vidnom mjestu u svakoj smještajnoj jedinici (dakle apartmanu, sobi, kući za odmor, kamp prikolici i slično).
5. Prijava i odjava gostiju te Knjiga gostiju
Prilikom dolaska i odlaska gostiju, dužni ste ih prijaviti odnosno odjaviti u roku 24 sata. Prijava i odjava gostiju vrši se putem sustava eVisitor, koji je znatno pojednostavnio ovaj proces. Kako bi prijavili goste dovoljno Vam je računalo i pristupni podatci. Pristupne podatke možete podići u turističkom uredu, uz predočenje OIB-a, osobne iskaznice i Rješenja o kategorizaciji, osim u slučaju da eVisitoru pristupate putem sustava eGrađani. Ukoliko se ne snalazite dobro sa računalom, prijavu gostiju možete obaviti u uredu turističke zajednice. Ako sve svoje goste unosite u sustav eVisitor, više ne morate voditi posebno knjigu gostiju, jer se u tom slučaju, popisom gostiju smatra evidencija gostiju unutar sustava eVisitor.
6. Izdavanje računa i evidencija prometa
Evidenciju prometa, vi kao iznajmljivač, vodite ručno, korištenjem Obrasca EP. Ovaj obrazac služi kako bi u njega unijeli sve izdane račune, bez obzira na to jesu li oni plaćeni ili ne. Svaku godinu (novu sezonu) morate započeti sa novim EP obrascem. Ovu evidenciju prometa dužni ste čuvati najmanje 11 godina, a kao privatni iznajmljivač niste obveznik fiskalizacije.
Ako iznajmljujete samostalno, dakle bez posredništva agencije, dužni ste gostu izdati čitljiv i točan račun. Taj račun može biti napisan ručno na Račun bloku, kojeg možete kupiti u Narodnim novinama i knjižarama, ili može biti napisan na računalu i isprintan. Račune uvijek pišete i izdajete u dva primjerka, jedan (original) dajete gostu, a jedan (kopija) ostaje vama za evidenciju prometa (evidenciju računa).
SVAKI RAČUN MORA SADRŽAVATI SLJEDEĆE PODATKE:
- Broj računa (npr. 1/2021, za prvi račun izdan u 2021. godini – nije dozvoljeno nastavljati slijed rednih brojeva iz prethodne godine)
- Podatke o iznajmljivaču (ime i prezime iznajmljivača, adresu iznajmljivačevog objekta, OIB)
- Podatke o gostu (ime i prezime gosta, može i država odakle je gost)
- Vrsta usluge – noćenje, usluge koje dodatno naplaćujete poput parkinga, korištenje klime, i sl.
- Količina obavljenih usluga – broj iznajmljenih jedinica te broj noćenja (i ostalih usluga ako ih je bilo).
- Jedinična cijena usluge – cijena pojedinačne usluge koja obavezno mora biti u skladu s važećim cjenikom (taj detalj inspektori posebno provjeravaju). Cijene moraju biti izražene u kunama, a ako želite možete dodati i cijenu u eurima, ona je samo informativnog karaktera.
- Ukupan iznos usluge i iznos za naplatu – iznos za naplatu čini ukupan iznos usluge umanjen za eventualno odobren popust
- Popust – ukoliko ste gostu odobrili popust, napišite ukupan iznos popusta (nije potrebno u postocima)
- Turistička/boravišna pristojba – iznajmljivači koji boravišnu pristojbu plaćaju paušalno nisu obvezni navoditi iznose u izdanom računu, samo napomenu da je boravišna pristojba uključena u cijenu. Oni koji boravišnu pristojbu plaćaju po ostvarenom noćenju navode iznose koji su propisani za razred mjesta gdje se nalazi smještajni objekt te za dob gosta. Odrasli plaćaju puni iznos boravišne pristojbe, djeca od 12 do 18 godina 50 posto, a djeca ispod 12 godina oslobođena su plaćanja.
Datum – se odnosi na datum izdavanja računa.
Potpis – vaš potpis koji je obvezan (pečat niste dužni imati)
PDV – iznajmljivači koji nisu u sustavu PDV-a moraju na računu imati još i napomenu ”Iznajmljivač nije obveznik PDV-a prema Zakonu o PDV-u, čl. 90., st. 2.”.
Ako ste obveznik PDV-a, na računu morate imati još i sljedeće stavke:
• Jedinična cijena usluge bez PDV-a
• Stopa PDV-a na usluge smještaja u iznosu od 13 posto (na ukupnu jediničnu cijenu usluge).
• Ukupnu cijenu usluge kao zbroj ukupne jedinične cijene i PDV-a obračunatog na jediničnu cijenu.
Ako imate ugovor s agencijom, izdavanje računa ovisno o vrsti ugovora kojeg ste potpisali s tom agencijom.
1. Ugovor „u svoje ime, a za tuđi račun“ (agencija radi u svoje ime, a za vaš račun) U ovom slučaju vi, kao iznajmljivač, izdajete račun agenciji umjesto gostu. Samo izdavanje računa je isto kao i kada izdajete račun gostu, samo što u podacima o gostu navodite naziv agencije i njen OIB (ili PDV/VAT broj ukoliko je inozemna agencija).
2. Ugovor prema kojem agencija izdaje račune „u vaše ime i za vaš račun“ (agencija je posrednik između Vas i gosta) – u tom slučaju vi niste obvezni izdavati račune. Agencija izdaje račun gostu u vaše ime, a vama prosljeđuje kopije računa kako bi mogli voditi evidenciju. Račune koje za vas izda agencija i čije kopije vam pošalje, dužni ste priložiti u svoju Evidenciju izdanih računa. Agencija vam ujedno dostavlja i račun za svoju proviziju.
7. Turistička pristojba
Iznajmljivači privatnog smještaja plaćaju turističku pristojbu u godišnjem paušalnom iznosu po svakom prijavljenom (registriranom) krevetu ili kamp jedinici i na pomoćne ležajeve. Paušalni iznos koji plaćate ne ovisi o ostvarenom broju noćenja, već o broju registriranih kreveta. Uplata paušala boravišne pristojbe se obavlja u tri jednake rate, i mora biti uplaćena do posljednjih datuma srpnja, kolovoza i rujna.
https://www.zakon.hr/z/2071/Zakon-o-turisti%C4%8Dkoj-pristojbi
Godišnji paušal turističke pristojbe = Broj kreveta x iznos pristojbe
Odluku o visini turističke pristojbe donosi Županijska skupština, te je za 2025. odlučeno da za iznosi
Uplatni račun (IBAN): HR6710010051721404745
Model plaćanja: HR67 Poziv na broj: OIB – sedmeroznamenkasta oznaka objekta iz sustava eVisitor
Turističku pristojbu iz članka 9. stavka 1. i 3., članka 12. stavka 2. i članka 13. stavka 1. i 4. Zakona o turističkoj pristojbi sve pravne i fizičke osobe koje pružaju usluge noćenja u smještajnom objektu, osobe u domaćinstvu, te vlasnici kuća i stanova za odmor, uplaćuju na račun utvrđen propisima o prihodima za javne potrebe.
8. Članarina Turističkoj Zajednici
Svi iznajmljivači i vlasnici pratećih djelatnosti u turizmu obvezni su uplatiti članarinu Turističkoj zajednici. Obračun članarine turističkim zajednicama za 2025. godinu vrši se na temelju broja stalnih i pomoćnih kreveta navedenih u sustavu e-Visitor. Članarina se obračunava u paušalnom iznosu kao umnožak broja kreveta i paušalne osnovice za obračun članarine koja iznosi 5,97 EUR za stalne krevete i 50% od tog iznosa, odnosno 2,99 EUR za pomoćne.
Članarina TZ-u se obračunava do 15. siječnja svake godine, dan do kojeg su svi pružatelji usluge smještaja u domaćinstvima, kampovima i na OPG-ima dužni nadležnoj Poreznoj upravi dostaviti obrazac TZ 2 za prijavu obračuna turističke članarine. Obrazac se može popuniti i odnijeti osobno u Poreznu upravo, ili popuniti online preko sustava e-Porezna.
Uplatni račun (IBAN): HR4710010051721427157
Model plaćanja: HR67 Poziv na broj: OIB
Prema članku 14. stavak 1. Zakona o članarinama u turističkim zajednicama poslove evidencije, obračuna i naplate članarine obavlja Porezna uprava.
9. Porezi i prirezi za inajmljivače
KRATKI VODIČ NAMIJENJEN GRAĐANIMA (REZIDENTIMA) IZNAJMLJIVAČIMA ZA ISPUNJAVANJE POREZNIH OBVEZA OD 1. siječnja 2025. https://www.porezna-uprava.hr/Gradani/Stranice/Nekretnine/Najmodavac-soba-i-postelja-turistima.aspx
